Dispositif Jeanbrun : investir dans l’immobilier locatif grâce statut du bailleur privé

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun est un nouveau mécanisme fiscal actuellement en cours d’adoption au Parlement, intégré au projet de loi de finances 2026. Son objectif est clair : relancer l’investissement locatif privé après la fin du dispositif Pinel et redonner de la rentabilité aux particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier résidentiel.

Pensé comme un statut du bailleur privé modernisé, il vise à rendre l’investissement plus attractif grâce à un système d’amortissement fiscal du bien immobilier, permettant de diminuer l’imposition sur les revenus locatifs.

Pour les investisseurs comme pour les prescripteurs immobiliers, ce dispositif pourrait devenir le nouveau cadre de référence de l’investissement locatif en France.

Pourquoi un nouveau dispositif d’investissement locatif ?

Depuis l’arrêt progressif de la loi Pinel, le marché de l’investissement locatif a connu :

• une baisse du nombre d’investisseurs particuliers

• un recul des ventes en immobilier neuf

• une offre locative insuffisante dans de nombreuses villes

• une rentabilité plus difficile à atteindre avec la hausse des taux

Le dispositif Jeanbrun répond à ces enjeux en proposant une approche plus simple et plus universelle :

• moins de contraintes administratives

• un avantage fiscal basé sur la détention long terme

• une fiscalité plus proche des mécanismes professionnels

L’idée est de sécuriser la rentabilité plutôt que de proposer uniquement une réduction d’impôt ponctuelle.

Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun pour investir ?

Un principe d’amortissement fiscal

Contrairement aux anciens dispositifs de défiscalisation qui reposaient sur une réduction d’impôt immédiate, le dispositif Jeanbrun permettrait de :

Déduire chaque année une partie de la valeur du bien immobilier de ses revenus imposables

Ce mécanisme d’amortissement comptable est déjà utilisé par les investisseurs en location meublée (LMNP/LMP).
Il permet de :

• diminuer fortement les revenus fonciers imposables

• créer un déficit fiscal

• réduire, voire annuler, l’impôt sur les loyers perçus

Résultat : plus de cash-flow et une meilleure rentabilité nette.

Types de biens concernés

Le dispositif devrait s’appliquer à :

• logements neufs ou en VEFA

• logements anciens avec travaux importants

• biens loués nus à usage de résidence principale

• immeubles collectifs principalement

Cela ouvre la porte à de nombreuses stratégies : investissement dans le neuf, rénovation, transformation de patrimoine existant.

Engagement de location

Comme pour tout dispositif locatif, un engagement est prévu :

• location longue durée (environ 9 ans minimum)

• loyers encadrés selon des plafonds

• occupation en résidence principale

• respect des normes énergétiques

L’objectif est de favoriser une offre locative durable et accessible, tout en maintenant l’attractivité fiscale.

Les avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun

Le futur dispositif présente plusieurs bénéfices majeurs pour les investisseurs :

Réduction durable de l’impôt

L’amortissement diminue les revenus imposables chaque année, ce qui permet une économie fiscale régulière.

Rentabilité améliorée

Moins d’impôt = plus de loyers conservés = meilleur rendement locatif.

Vision long terme

Le système récompense la détention patrimoniale plutôt que l’optimisation court terme.

Plus de liberté géographique

Contrairement au Pinel, il ne devrait pas être limité à des zones strictes, offrant davantage d’opportunités d’investissement.

Simplicité de compréhension

Un mécanisme fiscal unique, lisible, sans multiplicité de taux ou de zones.

Dispositif Jeanbrun vs Pinel : quelles différences pour l’investisseur ?

Le dispositif Jeanbrun s’oriente davantage vers une logique d’investisseur bailleur, moins vers une simple optimisation fiscale ponctuelle.

Pour quels profils d’investisseurs ?

Le dispositif Jeanbrun pourrait particulièrement intéresser :

Investisseurs patrimoniaux

Cherchant à constituer un parc immobilier sur le long terme.

Profils fortement fiscalisés

Souhaitant réduire leur imposition sur les revenus fonciers.

Primo-investisseurs

À la recherche d’un cadre plus simple que les anciens dispositifs.

Prescripteurs et CGP

Proposant des solutions d’investissement locatif plus lisibles à leurs clients.

Pourquoi le dispositif Jeanbrun est stratégique pour l’immobilier neuf ?

Pour les promoteurs et partenaires commerciaux, ce nouveau statut représente :

• un levier de relance des ventes investisseurs

• un argument commercial clair et durable

• une alternative crédible au Pinel

• une meilleure projection de rentabilité pour les acquéreurs

Il pourrait redevenir un moteur clé de commercialisation des programmes neufs, notamment dans les zones tendues.

FAQ : questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun est-il déjà applicable ?

Non, il est en cours d’adoption législative.

Peut-on investir dans le neuf ?

Oui, le neuf et la VEFA devraient être éligibles.

Est-ce plus intéressant que le Pinel ?

Pour les stratégies long terme et la fiscalité des loyers, cela peut être plus avantageux.

Y aura-t-il des plafonds de loyers ?

Oui, pour maintenir l’accessibilité locative.

S’adresse-t-il aux particuliers ?

Oui, principalement aux investisseurs particuliers bailleurs.

En résumé

Le dispositif Jeanbrun pourrait devenir le nouveau cadre fiscal de référence pour investir dans l’immobilier locatif.
Plus simple, plus durable et davantage orienté rentabilité réelle, il répond aux attentes des investisseurs actuels.

Pour ceux qui souhaitent développer un patrimoine immobilier sécurisé et optimiser leur fiscalité, ce statut constitue une opportunité à suivre de près.

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